Otthonteremtés – múlt, jelen, jövő

MÁDI LÁSZLÓ közgazdász, országgyűlési képviselő.

A mai válságosnak mondható helyzetben különös szükség van arra, hogy tisztán lássunk az otthonteremtés kérdéskörében. A következményeket az építőipar oldaláról a körbetartozások immár lassan drámai mértéke és az eladatlan lakások sokezres szintje jelenti, míg a családok a bizonytalanság, az eladósodottság hálójában vergődnek. A devizaalapú hitellel rendelkezők félnek a forint árfolyamváltozásától, sokan tartanak a munkanélküliség bekövetkeztétől, és a támogatási rendszer állandó változása miatt egyébként is nagy a bizonytalanság. A mai lakáspiac teljesen más helyzetben van, mint volt a lassan öt évvel ezelőtti, 2001. év elején meghirdetett újotthonteremtési program idején.

Az alábbiakban arra vállalkozom, hogy először is körbejárjam a program bevezetésének körülményeit és feltételeit. Ezt követően a statisztikák tükrében a jövendőbeli továbblépési irányok szempontjából törekszem arra, hogy az azóta eltelt időszak tapasztalatait összerendezzem. Végül pedig ezekre alapozva a jövő tekintetében felvetek néhány gondolatot. Ezen cikket azonban nem programnak, még csak nem is kiérlelt javaslatoknak, illetve megállapításoknak, annál inkább gondolatébresztőnek szánnám. Természetesen nem foglalkozom az otthonteremtési politika egészével (hiszen arra ez a terjedelem nem is lenne elegendő), csupán annak néhány, általam fontosnak hitt részével.

A polgári otthonteremtési program körülményei

A program indításakor sok tényező együttesen játszott szerepet abban, hogy az később olyan sikeres lehetett. Melyek ezek az adottságok?

Az alábbiakban a teljesség igénye nélkül öt tényezőt emelek ki:

  1. A magyar lakosság a 2000-es évre már kiheverte a Bokros-csomag okozta sokkot, s mind jövedelmében, mind várakozásaiban pozitív és bizakodó helyzetben volt. Az uniós csatlakozás küszöbén az emberek joggal hitték, hogy az addigra tartóssá váló reálbér-növekedés és munkanélküliség- csökkenés tartós tendenciává válik. Ráadásul bíztak abban is, hogy a hosszú nélkülözéssel eltelt kilencvenes évtized után igenis eljött az ideje a felzárkózásnak.
  2. A lakásfelújítások, a költözési igények és a modern, korszerű lakások iránti tömeges igény addigra kumulálódott annyira, hogy erre az igényre rá lehetett építeni egy új programot. Ezt mi sem bizonyítja jobban, mint az, hogy a program meghirdetése után a hitelfelvételi lehetőségek áttörésszerű javulása a korábbi elképzelésekhez és vágyakhoz képest ugrásszerűen növekvő igényeket keltett életre.
  3. Az infláció csökkenése lehetővé tette, hogy egy érzékelhető kamattámogatás bevezetésével s a banki verseny életre hívásával a törlesztőrészleteket úgy lehetett kialakítani, hogy azok széles tömegek számára is hozzáférhetővé váltak. Alig fél év alatt – a kamattámogatási rendszer és a banki verseny kialakulása révén – az addigi 25-30%-os kamatszintet le lehetett vinni az ötödére-hatodára!
  4. A kilencvenes évek közepére a tömegesen lakásvagyonhoz jutott lakosság zömében már törlesztette lakáshiteleit, s ezért megnőtt a hitelképessége. Az új hitellehetőség, a jelzálog-hitelezés pedig egy addig ki nem használt, óriási szabad és bevonható hitelfedezetet jelentett a családoknak. Ennek az eszköznek a térnyerése ugyanakkor stabil és a bankok számára megbízható hátteret nyújtott a hitelexpanzióra.
  5. A hitelintézetek kapva kaptak ezen a lehetőségen, hiszen egyrészről megszimatolták a hosszú távú és jövedelmező új üzletág nyújtotta esélyt, másrészről abban az időben a vállalati hitelpiac olyan mértékben telítetté vált, hogy egyre több bank fordult a reményteljesebb és jövedelmezőbbnek tűnő lakossági üzletág felé. Nemcsak a jövedelmezőség, hanem az ebben a szektorban jellemző jobb hiteltörlesztési fegyelem és az újonnan jelentkező, a kockázatot érdemileg mérséklő jelzálogrendszer is nagyon vonzó lehetőséget jelentett a pénzintézeteknek.

Ugyanakkor ezen öt, nagyon kivételesen és szerencsésen együtt lévő adottság sem lett volna elég a változások eléréséhez, ha mindez nem társul határozott és koncepciózus kormányzati szándékokkal. A polgári kormányzat – felismerve a kínálkozó helyzet adta lehetőségeket – a Széchenyi Terv keretében szakított az addigi gazdaságpolitikai szemlélettel, s az ágazatsemleges, alapvetően a fiskális politikára korlátozandó korábbi gyakorlattal szemben azt az álláspontot képviselte, hogy néhány területet külön is kiemelt kormányzati figyelemmel kell kísérni. Ilyen volt a turizmus, a kutatás- fejlesztés és az autópálya-építés mellett az otthonteremtés ügye is.

Felismerte, hogy ráadásul ezeknek a területeknek az okos és kiegyensúlyozott támogatása a munkahelyek gyarapítása és a gazdasági növekedés ösztönzése révén az államháztartás szempontjából is jó döntésnek bizonyul. A kormányzat – mint ahogy sem előtte, sem utána más – gazdaságfejlesztési ügynek ítélte a lakásügyet. Olyannak, amelynek révén egyaránt segíthetők a hazai kis- és középvállalkozások, gyarapítható a munkahelyek száma (ráadásul olyan területen – a nem magasan képzett munkavállalók körében –, ahol a foglalkoztatás perspektívái a legkedvezőtlenebbek), és egyúttal ráadásként közvetlenül és közvetve az államháztartási bevételek is növekedhetnek ennek következtében! (Lásd: A lakásépítés nemzetgazdasági hatásai, Polgári Szemle, 2005. május.)

A közelmúlt a statisztikák tükrében

Ahhoz, hogy a tennivalókat a lehető legvilágosabban megfogalmazzuk, először az elmúlt időszak tüzetesebb átvilágítására, majd pedig a mai helyzet tanulmányozására lesz szükség. A mindezek után levonható tanulságok már kijelölik számunkra azt az irányt, amelyet aztán követnünk kell.

A mögöttünk hagyott közel fél évtizedről a legátfogóbb képet a Központi Statisztikai Hivatal két reprezentatív felméréséből – az 1999-es és a 2003-as –, valamint a 2001-es népszámlálás adataiból nyerhetjük. Ez a fél évtized nemcsak a megépített új lakások és épületek számában, vagy akár a használtlakás-vásárlások megugrásában, esetleg a felújítások megsokszorozódásában hozott újat, hanem regionális és településszerkezeti értelemben is érzékelhetően „átrajzolta az ország térképét”. Talán hosszabb távon is érvényes tendencia, hogy felértékelődött az agglomeráció jelentősége, miközben évente nagyjából 1200 településen – településeink közel 40%-án – nem építenek lakást! Ráadásul a KSH szerint „A lakásépítés Közép- Magyarország és Nyugat-Dunántúl régió felé tolódott el, s az időszak nagy vesztese az ország keleti része”. Az országban zajlik egy regionális átrendeződés is, mely folyamat az uniós csatlakozással némileg módosulva – a határ menti területeken a jövőben talán még nagyobb erővel – fog jelentkezni. Gondolok itt különösen a felvidéki ingázók nagy tömegére – amelynek előbb vagy utóbb lakáspiaci vonatkozásai is lesznek –, de az átköltöző erdélyi és kárpátaljai tízezrek is megváltoztatják a kialakult status quót. A fejlődő régióktól és városoktól távol lévő falvak esetében nem lehetünk túl optimisták. Az autópálya-építések szintén jelentősen módosíthatják a térbeli arányokat és viszonyokat. A piaci árak azonban nagyon jó barométerei az eddigi változásoknak és a jövőbeli várakozásoknak is!

A piaci árak azonban nagyon jó barométerei az eddigi változásoknak és a jövőbeli várakozásoknak is!

A legizgalmasabb kérdéskör számomra a már korábban is említett Széchenyi Terv monitorozása. A statisztikák talán legbeszédesebb adata az, hogy míg 1999-ben a következő 5 évre a lakása korszerűsítését 118 800 ember tervezte, addig 2003-mal bezárólag 561 100 valósult meg! A tervezett költözések vonatkozásában is majdnem ilyen látványos a „fejlődés”: 393 100 helyett ugyanebben az időszakban 556 600 költözés valósult meg. Ez a számsor bizonyítja a legjobban, hogy az otthonteremtési program nemcsak az új lakások építését lódította meg, hanem a vásárlások és cserék mellett a felújításokat, lakás-korszerűsítéseket és -bővítéseket is.

A lakásbővítések, bár nem olyan látványosak, mint a felépülő új házak, de mégis erről a területről származott az egyik legmeghökkentőbb adat a statisztikákat böngészve. Csupán a lakásbővítések révén a vizsgált időszakban mintegy 3,6 millió négyzetméterrel gyarapodott a lakások összes alapterülete. Éves szinten ez mintegy 10 ezer lakásnak felel meg! Ez az adat egyértelműen alátámasztja azt a felismerést, hogy ennek a területnek a jövőben sokkal nagyobb szerepet kell kapnia az otthonteremtési politikában. S bár Nyugaton már egy beállt lakásszektor mellett a GDP-részarány tekintetében ennek a tevékenységnek az éves hozzájárulása meghaladja az új lakások GDP-hez való hozzájárulását (nálunk ez az arány jelenleg kétharmados szinten áll), de a nagy felújítási elmaradásunk miatt ez a helyzet a jövőben nálunk is elképzelhetővé válik. Már nem a polgári kormány, hanem a szocialisták ebbéli tevékenységének megítélése szempontjából van jelentősége annak az adatnak, hogy a fiatalok átlagosan 28 évesen költöznek el otthonról. Ez a tény igencsak megkérdőjelezi a Fészekrakó Program eredeti, 30 éves korhatárának ésszerűségét. A mai fiatalok egyre később házasodnak, s a felsőfokú tanulmányok tömegessé válása is egyrészről a végleges elköltözés tekintetében, másrészről pedig a kieső jövedelmek tekintetében hátrányba hozza a lakásvásárlásoknál a mai fiatalokat. Arra az időpontra pedig jócskán várni kell még, amikor a szingli életformát a szülők önálló lakás vásárlásával is tömegesen támogatni fogják majd.

Nyilvánvaló ugyanakkor, hogy a későbbiek során a lakás vételárán belül a hitel aránya növekedni fog. Ez jellemző a mai fejlett országok gyakorlatára, s az önrész nélküli hitellehetőség is ebbe az irányba tágítja a támogatotti kört. Ugyanakkor a tényeknek nem megfelelő és megtévesztő a 30 év alattiaknak azt a csoportját ma szociálisan rászorulónak hirdetni, aki ezzel a lehetőséggel – azaz havi legalább 60 ezer forintos törlesztőrészlet kifizetésével – élni tud.

Mai adottságok és veszélyek

Mára a lakáspiaci helyzet az öt évvel korábbihoz képest jelentősen megváltozott. Egy impulzív felfutási időszak után ma a legjellemzőbb sajátossága a bizonytalanságon túlmenően a fizetőképes kereslet hiánya. Egyfajta telítődés következett be. No nem az igények, hanem sokkal inkább az anyagi lehetőségek oldaláról. Az igények a statisztikai és közvélemény-kutatási adatok alapján továbbra is erősek, ám a reálbér-emelkedés csökkenésével, a munkanélküliség növekedésével az emberek óvatosabbakká váltak.

A 2005-ös lakáspiac az öt évvel ezelőttihez képest sok szempontból érettebbnek tűnik. A jelzálog-hitelezés beindulásával egy, a korábbinál sokkal rugalmasabb lakáspiaci helyzettel (az üresen álló lakások szabad mobilitási adottságával) kell számolni. Ezzel együtt azonban nem feledkezhetünk meg a korábbi helyzettől elütő mai viszonyok sajátos veszélyeiről sem!

A lakáspiac vonatkozásában ugyanis néhány szakértő szerint két területen is egyfajta buborékhatás kezd kialakulni. A kínálati oldalon egy masszív és egyre növekvő eladatlan lakásállomány halmozódott fel, amelynek következtében a körbetartozások aránya mára szinte elviselhetetlenné vált. Egy friss, 300 kis- és középvállalatot érintő vizsgálat tanulsága szerint az építőipari vállalatok 65%-át érintette a körbetartozás az elmúlt évben. A csődök és felszámolások növekedése mellett a fogyasztók oldaláról még külön is felmerülő probléma, hogy a cégek likviditási gondjai miatt egyre jellemzőbbek a határidőbeli csúszások és az átadásokat követő minőségi problémák.

A másik gond a keresleti oldalon jelentkezik, s nem is csak azoknál, akik fel szeretnének venni hiteleket, hanem a már hitellel rendelkezők körében. A forinthiteleket felvevők esetében egyrészről az időközben született döntés következtében azon családoknál keletkeztek fizetési nehézségek, akik elestek a személyi jövedelemadóbeli kedvezményüktől, vagy annak összege akár jelentősen mérséklődött. (A 2004-es évtől a korábbi évi 240 ezer forint adókedvezmény helyett csupán 120 ezer forint vehető igénybe, miközben a visszaigénylés lehetősége a jövedelemhatár felett meg is szűnt.) Szintén fokozta a kockázatot az a változtatás, hogy a lakáshiteleknél megszűnő kamatplafonnal egyidejűleg az elmúlt időszakban az egyéves kamatperiódusú ügyfeleknél megnőttek a törlesztőrészletek.

Emellett – a növekvő kamatok hatására – egyre nő a hiteleiket devizában felvevők aránya. Míg néhány évvel ezelőtt ilyen típusú hitel jóformán nem is létezett, addig a 2005-ös év első felében a folyósított lakáshitel 55%-a már devizában történt. Ma már az ilyen típusú hitelekkel rendelkezőket kétfajta veszély is fenyegeti. Egyrészről egy esetleges forintgyengülés, másrészről egy esetleges külföldi kamatemelkedés (leginkább az euró, de különösen a svájci frank esetében) okozhat megoldhatatlan helyzetet. Márpedig mindkettőnek komoly esélye van! Ráadásul az is előfordulhat, hogy a két esemény párhuzamosan, egymást erősítve valósul meg!

Ilyen körülmények között sokkal inkább egy piaci konszolidáció, nem pedig a változatlan körülmények közötti piaci expanzió tűnik indokoltnak. Természetesen a megteendő kormányzati lépések sok esetben nem csupán lakáspolitikai, hanem annál szélesebb, gazdaságpolitikai lépéseket kívánnak. Ráadásul azok egy részét a minél hamarabb, annál jobb megfontolás kellene, hogy vezesse.

Értékek, elgondolások, adottságok

Itt érkezünk el a kormányzati lakástámogatások egyik leglényegesebb pontjához. A legvilágosabban talán úgy lehetne megfogalmazni ezt a kérdést, hogy vajon a kormányzati otthonteremtési politika támogatásainak lényegében egyedül szociálpolitikai szempontoknak kell, hogy megfeleljenek. Véleményem szerint nem. Egyrészt a túlságosan is leszűkítő szociálpolitika helyett én a társadalompolitikai jelzőt használnám, s a különbségbe mindenképp beleérteném a családtámogatási lehetőségeket az otthonteremtési kereteken belül. Így a családok normális életének és gyermekvállalásának támogatását is.

Másrészről alaposan meg kellene vizsgálni, hogy vajon a ma szociálisnak gondolt kormányzati támogatások valójában szociálisan hatékonyan működnek- e? A Központi Statisztikai Hivatal kutatásai nem igazán támasztják ezt alá: „A kilencvenes évek adatainak ismeretében megállapítható, hogy a legalacsonyabb jövedelmi ötödbe tartozókhoz csak nagyon korlátozottan jutnak el a tulajdonszerzést segítő támogatások. A szociálpolitikai kedvezményt csak minden tizedik lakást építő vagy vásárló háztartás tudta igénybe venni, pedig ez a támogatási forma éppen azt a célt szolgálja, hogy a saját erőforrás hiányát pótolja. Jelenleg a szociálpolitikai támogatások nagyobb része az átlagos vagy az azt meghaladó jövedelmű háztartásokhoz kerül.”

Ezért talán célszerű lenne az egész rendszer átfogó felülvizsgálata, hiszen a mai rendszer egyrészről nagyon komplikált (egyszerre több tucat különböző eszköz működik, ahol különböző ösztönzési formák léteznek párhuzamosan, s így ez ma már áttekinthetetlenné vált), másrészről mivel a jelenlegi rendszer kormányrendeleti szintű, így egy törvénnyel szabályozott, egységes, s a gyors változtatási ötleteknek „ellenállóbb” megoldásra lenne inkább szükség. Jellemző az elmúlt időszakra, hogy az áfa-visszatérítés megszüntetése mellett a Fészekrakóként ismert programcsomag újabb négy, eddig nem használt támogatási formát vezetett be. Ezzel a kormányzati lépéssel tovább bonyolították az egyébként is lassan már áttekinthetetlen támogatási rendszert.

A garanciakötelezettségek és a minőségi előírások betartatása a jövőben az egyik legfontosabb megoldandó probléma lesz.

Az áttekinthetőség, egyszerűség és célzottság ismérvein túl fontos szempont az, hogy az otthonteremtés legalább annyira gazdaságfejlesztés is, mint szociálpolitika. Ha jól belegondolunk, egy kormánynak szinte nincs is olyan eszköze, amely egyszerre szolgálná a munkanélküliség csökkentését, a gazdasági növekedést és az államháztartási bevételek gyarapodását is. Ráadásul kiemelt fontosságú cél kellene, hogy legyen a hazai kis- és középvállalkozások megerősödése, a nagyobb cégeink számára pedig legalább a környező országokba történő terjeszkedés, munkavállalás. Külön megvizsgálandó, hogy a falvaink felzárkózása szempontjából milyen eszközökkel lehet elősegíteni a fokozottabb építőipari szerepvállalást. Számos ponton azonban jobb helyzetben vagyunk, mint öt évvel ezelőtt.

Ezek vázlatosan a következőkben fogalmazhatók meg:

    •  a vállalkozói lakásépítés térnyerése, •  az értékesítésre és bérbeadásra épülő lakások arányának növekedése, •  az üresen álló lakások számának négy év alatti megduplázódása, •  az infláció csökkenése következtében a lakáshitelek kamatainak mérséklődése.

A vállalkozói lakásépítés arányának és mennyiségének növekedése mind az államháztartás szempontjából, mind a lakások építésének szakszerűsége szempontjából kétségtelenül előrelépésnek tekinthető. Más kérdés azonban, hogy az éleződő verseny és a likviditási problémák, no meg a nem megfelelő hatósági minőség-ellenőrzések és szabályok miatt a mai lakások színvonala is jócskán hagy maga után kívánnivalót. A garanciakötelezettségek és a minőségi előírások betartatása a jövőben az egyik legfontosabb megoldandó probléma lesz.

Bár az üresen álló lakások számának jelentős emelkedését tekinthetnénk problémának is, de mégis a piac rugalmassága szempontjából ez kifejezetten örvendetes jelenség. Az üresen álló lakásoknak két teljesen eltérő szegmense figyelhető meg. Míg az egyik esetben a főleg nagyvárosokban meglévő eladatlan új, illetve ki nem adott, alig használt lakás áll, addig a másik, ettől karakteresen eltérő, zömében az elmaradott régiókban található, főleg már a kor követelményeinek nem megfelelő lakást fedezhetünk fel.

Az infláció csökkenése nem jár azonban szükségszerűen a forintalapú hitelek kamatainak azonnali és párhuzamos csökkenésével. Mivel a kamatok csak mintegy három hónapos késéssel követik az állampapírok kamatainak csökkenését, ezért eleve van egy késleltetési hatás. Másrészről az ország gazdasági és pénzpiaci helyzetének megítélése óhatatlanul befolyással van az államadósság finanszírozását biztosító állampapírok hozamaira. Márpedig az államháztartás folyamatainak áttekinthetetlensége és a hiányának jelentős növekedése éppen a 2005-ös év őszén akadályozta meg, hogy a forintalapú, államilag támogatott hitelek kamatszintje a devizahitelek kamatszintje alá süllyedjen.

Válságkezelésről és a hosszú távú lehetőségekről

A mai helyzet jellemzésekor azonban nem feledkezhetünk meg arról, hogy az elmúlt öt évben számos olyan változás történt, amely megnehezíti a dolgunkat.

Vannak tehát kedvezőtlen jelek is, vázlatosan a következők:

    •  a fizetőképes kereslet jelentős visszaesése, •  a felfokozott bizonytalanság és a szereplőkben meglévő •  az építőiparban kialakult nagymértékű körbetartozás, •  a devizahitelek árfolyamkockázata, •  a használtlakás-forgalom drasztikus csökkenése, •  a bérlakásépítés megoldatlansága.

A mai helyzetben a megoldás kulcsa valószínűleg a stabilitás és a kiszámíthatóság biztosításán túl a használtlakás-forgalom újbóli élénkítésének megoldása lenne. Nyilvánvalóan azonban ennek csak a piachoz illesztett eszköze lenne elfogadható, hiszen a már korábban említett buborékhatás fellépését, illetve megerősödését el kellene kerülni. Ma, miközben a megtermelt GDP-hez képest még mindig nem olyan magas a lakosság eladósodottsága, mégis okkal merülhet fel az az aggály, hogy az anyagilag nem túl erős középosztály – amely arányában és létszámában az elmúlt időszakban talán még gyengült is – már nem képes a jelenleginél lényegesen nagyobb lakáshitel-állomány felvételére, illetve törlesztésére. Ennek a feltételezésnek a megalapozottságát célzottan kellene vizsgálni, mely vizsgálat során ugyanakkor nem feledkezhetünk el a jövőbeni várakozások fontosságáról

sem. Ugyanis nemcsak az anyagi feltételek hiányában, hanem a bizonytalanság miatt is gyengül a vásárlói kedv.

Eközben az építőipari cégek lassan reagáltak a megváltozott körülményekre, s tovább folytatják lakásépítési expanziójukat. Nagy kérdés, hogy a piac kitisztulása mikor és milyen drasztikus módon fog bekövetkezni. A körbetartozások immár 100 milliárdot is elérő szintje az építőiparban sok céget már eddig is maga alá temetett, és ezt követően valószínűleg még többet maga alá fog.

Az esetleges forintgyengülés okozta lakáshitel-törlesztő részletek emelkedése vagy a svájci frank, illetve az euró kamatszintjének növekedése elindíthat egy eladási hullámot a lakáspiacon. A forinthitelek kamatainak emelkedése, valamint az adókedvezmények korábbi csökkentése szintén kiválthat hasonló hatást. A túlkínálatot fokozhatja a bajba jutott építőipari cégek okozta nyomott áron történő értékesítési dömping. Ezek a folyamatok összekapcsolódhatnak, s erősíthetik is egymást.

Ez a szcenárió azonban egy negatív forgatókönyv lenne, amelynek ma még nem olyan nagyok az esélyei. Ám a jövendőt vizsgálva egy felelős gazdaságirányításnak erre is fel kell készülnie. Mindemellett nem feledkezhet meg arról, hogy erre a piacra többletforrásokat kellene bevonni a problémák megoldására, illetve elkerülésre. Ennek egyik eszköze az uniós pénzek megszerzése akár energiatakarékossági felújítási programok sikeres menedzselésével, akár városrész-rehabilitációs projektekkel. Szintén megfontolandó a roma kisebbségek lakhatási gondjainak megoldása uniós forrásokkal történő pályázatok elkészítésével, illetve befogadásának előmozdításával is. Potenciálisan bevonható hosszú távú megtakarítási forrás a biztosítótársaságok felhalmozott tőkéje, amely a nyugdíjpénztárak forrásaival együtt megjelenhetne a hazai bérlakásállomány új, az eddigiekhez képest eltérő, de a magyar történelemben jól ismert szereplőjeként.

A célok egyértelmű és világos megfogalmazása után meg kell találni az ehhez a célhoz a legjobban elvezető megoldásokat. Izgalmas, szép feladat lesz!