Logo

Lakáspolitika és lakásfinanszírozás

VARGA DÉNES a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezető igazgatója.

A lakáspolitikát a rendszerváltás óta – talán a 2000–2002 eleje közötti rövid periódust leszámítva – sajátos kettősség jellemzi. Egyrészt nincs érvényes, a célok és eszközök összhangját megteremtő, széles konszenzuson alapuló lakáskoncepció, másrészt ettől függetlenül a mindenkori kormány azért jelentős összegeket költ a költségvetésből lakástámogatásokra. Teszi ezt azért, mert érzékeli a lakosság elvárásait, időnként „elő kell jönni valamivel”, másrészt azt azért mindenki érzi, hogy a lakásszektor jó működéséhez nagyon komoly társadalmi és gazdasági érdekek fűződnek.

A 90-es évtized első felében fogalmazódott meg az az elv, amit nevezhetünk akár a szegénység filozófiájának is, amelynek egyetlen értelme az volt, hogy „megalapozza” azt a törekvést, hogy a költségvetés a lakástámogatásokon spóroljon. Ez az elv így hangzott: „Az államnak csak azokat kell támogatni, akik lakáshelyzetüket önerőből még a társadalmilag elfogadható minimális szinten sem tudják megoldani.” Nagy baj lett volna, ha ez az akkor készült lakáskoncepciókba rendre bekerülő „alapelv” a gyakorlatban is érvényesül. A valóságban, ha ötletszerűen is, az állam ennél bölcsebben járt el. A gyermekek után járó, a szociális helyzettől függetlenül folyósított, vissza nem térítendő támogatások összegét például emelték, sőt, volt, hogy az új és a korábban érvényes összeg közötti különbözet felvételét is lehetővé tették. A különbözet felvételének lehetősége sok család számára gyakorlatilag a „szocpol” másodszori felvételét jelenthette, hiszen a szabályok szerint a korábban felvett támogatás nominális, azóta jelentősen elinflálódott összegét kellett alapul venni, és kivonni az új szabályok szerint járó összegből. Ezek az intézkedések sajátos mikrokonjunktúrát indukáltak a lakásépítésben 1994–1995-ben. (A lakásépítésre kiadott engedélyek száma az 1993-as 24 ezerről 1994-ben 27 ezerre, 1995-re pedig 39 ezerre nőtt, majd 1996–1997 között 30 ezerre, 1998-ra pedig 23 ezerre esett vissza. Hasonlóan, a kész lakások száma az 1993–1994-es évek évi 21 ezres szintjéről 28 ezerre nőtt, majd 1999-re 19 ezerre esett vissza.)

A gyermekek után járó támogatást persze nemcsak a szerényebb anyagiakkal rendelkező családok vehették igénybe. Bár annak emelése, valamint a korábbi és az akkori összeg különbözetének kifizetése a jogosultak számára a koncepció alapelvével teljesen ellentétes volt, ugyanakkor a szabályok változtatása legalább 20 ezerrel több lakás megépülését tette lehetővé. Persze a támogatás akkori és korábbi összege közötti különbséget csak rövid ideig lehetett felvenni. Ez a lehetőség elsősorban azoknak a családoknak jelentett segítséget, akik már rendelkeztek elfogadható lakással (amihez korábban felvették az alacsonyabb összegű támogatást), és rendelkeztek akkora önerővel, hogy a „szocpol” másodszori igénybevételével ismét új, most már a család igényeinek jobban megfelelő lakást tudjanak vásárolni vagy építeni. Jellemző, hogy 1994-ben nemcsak a családiház-építkezések lendültek fel, hanem ha kisebb mértékben és csak átmenetileg is, de a vállalkozói lakásépítés is erőre kapott. A lehetőség visszavonása ugyanakkor fontos jelzés volt a lakosságnak, hogy a lakáspolitikai célokat és eszközöket összehangoló koncepció hiányzik, ami magyarra fordítva azt jelenti, hogy aki nem tud élni az éppen megnyíló lehetőséggel azonnal, az végképp kimaradhat a támogatásból. Ez a tapasztalat majd 2003-ban jön jól, amikor a támogatási rendszer két lépcsőben történő szigorítását egyaránt a változtatások szándékának kategorikus cáfolata előzte meg.

2000-ig a lakáspolitikát tehát sajátos kettősség jellemezte. Az elvek szintjén a spórolás, és ezzel összefüggésben a lakáspolitika szociálpolitikává való egyszerűsítése uralkodott, a gyakorlat szintjén azonban a mindenkori kormány, ha tehette, ezzel élesen ellentétes lépéseket tett. Készült olyan lakáspolitikai koncepció is, amelybe egyaránt bekerült az, hogy Magyarországon egyetlen új lakásnak sem kellene épülnie (!), és néhány oldallal arrébb az, hogy minimálisan évi 40 ezer új otthon felépülésére lenne szükség. Azok a szakértők, akiknek a szavára akkor leginkább adtak, azzal érveltek, hogy gazdasági fejlettségünkhöz képest nálunk a lakáshelyzet túlságosan jó, és megfeledkeztek arról, hogy az oktatáshoz és az egészségügyhöz hasonlóan a helyzet javítása a gazdasági fejlődésnek egyszerre célja és eszköze.

Új elvek 2000-től

1994-ben a gazdaságban megtörtént a fordulat. A korábban eszközölt beruházások „termőre fordultak”, az ipar exportértékesítése 20 százalékkal bővült. Az ezt követő években a GDP töretlenül növekedett. Arra azonban, hogy a lakáspolitikában is történjen valami, hat évet kellett várni. Először – hosszas halogatás után – sor került a gazdaság azóta is sok vitát kiváltó stabilizálására, majd néhány évig nem történt semmi. Végül 2000 februárjától indult az új támogatási rendszer, amely gyökeresen megváltoztatta a lakáspiac működését. A lakástámogatások új rendszere 2003 végéig úgy működött, hogy a közben eszközölt változtatások célja alapvetően a rendszer hatékonyabbá tétele volt. Miért lehetett ennyire sikeres a 2003 végéig működő rendszer?

Kétségtelen, hogy az új támogatási rendszer, sőt, a központi bérintézkedések nélkül is bekövetkezett volna bizonyos élénkülés a lakáspiacon. Az 1994-ben induló lakáspiaci „mikrokonjunktúra” hatása már elenyészett, nagyon sok család kényszerült arra, hogy lakáscéljainak teljesülését halassza. Az 1999-es 19 ezer elkészült új lakás olyan mélypontot jelentett, amelyről a piac akkor is felfelé mozdult volna el, ha nem kerül sor az új támogatási rendszer bevezetésére.

Kétségtelen, hogy az új támogatási rendszer, sőt, a központi bérintézkedések nélkül is bekövetkezett volna bizonyos élénkülés a lakáspiacon.

A siker legfontosabb eleme azonban az volt, hogy az új lakáspolitika nem önmagában, hanem egy új gazdaságpolitika elemeként jelent meg. A magyar gazdasági növekedés a rendszerváltás óta alapvetően külső tényezők függvénye. A fejlett országokból a magas költségek elől menekülve, a tőke igyekszik a kapacitásokat olyan országokba telepíteni, ahol a költségek elég alacsonyak, de a munkaerő színvonala és a tágabb értelemben vett infrastruktúra még megfelelő. A kapacitások áramlásának a hozzánk hasonló fejlettségű országok fontos állomását, de nem végállomását jelentik. Ahhoz, hogy a tőke minél tovább itt maradjon, a költségeket, ezen belül elsősorban a versenyképességet leginkább befolyásoló bérköltségeket alacsonyan kell tartani. Ám ezzel csak éveket lehet nyerni, évtizedeket aligha. Ha nálunk fejletlenebb országokban megépítik az utakat, és fejlődnek a szolgáltatások, megteremtődik a jogbiztonság, a kevésbé igényes termelés egyszerűen továbbköltözik. Csak akkor számíthatunk arra, hogy az elköltöző kapacitások helyére újabb, immár igényesebb termelés jön be az országba, ha a munkaerő színvonala emelkedik, az infrastruktúra fejlődik. Meglehetősen reménytelen dolog a bérköltségek leszorításával elodázni a tőke továbbköltözését, hiszen a kevésbé igényes termelés területén olyan országokkal kellene versenyeznünk, ahol a bérköltség esetenként törtrésze a magyarénak. Ha ott kiépül a megfelelő infrastruktúra, akkor a kapacitások továbbköltözésével kapcsolatos döntést nem tudjuk azzal kedvezően befolyásolni, hogy egy adott időszakban a bérek mondjuk nem 30 százalékkal, hanem csak 3 százalékkal nőnek nálunk.

Ha viszont ez így van, akkor másképpen kell nézni a magyar vállalkozói szférára, a magyar keresetek emelkedésére, valamint az oktatás, az egészségügy és a lakásviszonyok színvonalára.

A gazdaságpolitikai váltás egyik célja éppen az volt, hogy a magyar gazdaság függőségét csökkentse, és a hazai vállalkozások erősítésével, a bérek emelésével megteremtse azokat a feltételeket, melyek az ország versenyképességét akkor is biztosítani tudják, ha a kevésbé igényes termelés már nem nálunk történik. Természetesen ezt a gazdaságpolitikai irányváltást mind elvi, mind gyakorlati szinten azóta is sok jogos kritika érte. Azt gondolom azonban, hogy ennek a kritikának nem szabadna odáig elmenni, hogy magának az irányváltásnak a szükségességét vonjuk kétségbe.

Az új gazdaságpolitika, azon túlmenően, hogy a lakáspolitikát új dimenzióba helyezte, a bérintézkedések elindításával biztosította az alkalmazott eszközök hatékonyságát. A jövedelmek növekedése tulajdonképpen a legfontosabb lakáspolitikai eszköz. Véleményem szerint a gazdaságpolitikai irányváltás két legfontosabb eleme a bérek emelésének elindítása és az új lakástámogatási rendszer bevezetése volt.

2002–2003: működőképes rendszer

Sokakat meglepett, hogy a kormányváltást követően nem a bérek növekedési ütemének visszafogására, hanem még a korábbinál is erőteljesebb bérnövelő intézkedések meghozatalára került sor. 2003 ebből a szempontból olyan volt, mintha nem a választások utáni első, hanem a választások előtti utolsó év lett volna. Közhely, hogy a választások előtt a nagy pártok ígérnek, majd a választásokat követő évben azt mondják, hogy az ígéreteket nem az idén, hanem négy év alatt kell teljesíteni. (Ha létezett volna olyan forgatókönyv, hogy az EU-választásokkal egy időben előrehozott választások legyenek, megmagyarázná a helyzetet. Akkor ugyanis 2003 nemcsak a választások utáni első, hanem egyúttal tényleg a választások előtti utolsó év is lett volna.)

Mindenesetre az a körülmény, hogy a kedvezményes hitelek rendszere mellé igen erőteljes bérnövekedés társult, a rendszer sikerének a legfontosabb eleme volt.

Annak ellenére tehát, hogy a gazdaságpolitikai irányváltást szavakban elítélték, annak két fontosabb elemét nemcsak változatlanul hagyták, hanem a bérek növelését még fel is erősítették. A lakástámogatási rendszerben is csak 2003 végén került sor olyan megszorításokra, melyek már nem a rendszer ésszerűsítését, hanem a visszafejlesztését jelentették. 2005 februárjától pedig az igazságtalannak minősített rendszer továbbfejlesztésére is sor került.

A 2000-ben elindított rendszer tehát 2002–2003-ban is jól, sőt egyre jobban működött. A bérintézkedések folytatásának a hatására családok tömegénél jelent meg ugyanis az a jövedelemrész, ami a létfenntartási költségek felett jelentkezett. Ezt a pénzt már nem kellett táplálkozásra, ruházkodásra, iskolára stb. költeni. Ebből már lehetett megtakarítani, majd a kedvezményes hitelek törlesztőrészleteit fizetni. 2004-ben készítettünk egy becslést egy olyan család anyagi helyzetének alakulásáról, ahol két szellemi foglalkozású kereső az országos átlagkeresetnek megfelelő havi jövedelemhez jut, miközben két kiskorú gyermeket nevel. Úgy becsültük, hogy egy ilyen körülmények között élő család havi 200 000 forintból meg tud élni. Ha csak havi nettó 200 000 forintot keresnének, teljesen mindegy lenne, hogyan alakul a lakások ára. Ha emberhez méltóan akarnak élni, sohasem tudnának a szüleik lakásából önerőből elköltözni, jövedelmükből semmit sem tudnának félrerakni. Az átlagos havi nettó kereset azonban 121,3 ezer forint volt a szellemi foglalkozásúak körében 2004-ben. Ha ehhez még a családi pótlék 11,2 ezer forintos összegét is hozzászámoljuk, akkor egy ilyen családnak már havi 54 ezer forint szabadon elkölthető jövedelme van. Ez egyrészt lehetővé teszi, hogy egy év alatt 650 ezer forintot takarítsanak meg, másrészt már ma is egy 6 milliós hitel törlesztőrészleteinek a fizetésére elég. (A hitelek költségei pedig várhatóan csökkennek.) Ezzel a család még nem tud új lakást vásárolni vagy építeni. Ám ha figyelembe vesszük, hogy a reálkeresetek növekedése 100 százalékban a szabadon elkölthető jövedelemrészt növeli, akkor a 2005-re prognosztizált 4 százalékos növekedés a szabadon elkölthető jövedelemrész közel 20 százalékos növekedését jelenti! Ha pedig több év alatt az átlagkeresetek 20 százalékkal növekednek (ez következne be 2010-ig, ha 2006–2010 között a növekedési ütem évi 3 százalék lenne), akkor a szabadon elkölthető jövedelemrész már megduplázódna! Ez pedig már azt jelenti, hogy a jelenlegi, új lakásokhoz felvehető maximális, 15 milliós hitel törlesztőrészleteit néhány éven belül már azok is tudják fizetni, akik a szellemi foglalkozásúak átlagkeresetével rendelkeznek.

Azok számára azonban, akik ennél kevesebbet keresnek, csak évek múltán jelenik meg az a jövedelemrész, ami már lakáscélokra is fordítható. Ezt követően azonban az ő helyzetük is évről évre javul.

Milyen következtetéseket lehet mindebből levonni? Ha a számítások eredményeit nézzük, akkor elsősorban azt, hogy néhány éven belül eljutunk odáig, hogy az átlagos keresettel rendelkező, szellemi foglalkozású családok a támogatott hitelek rendszerének a segítségével akkor is tudnak maguknak néhány éves előtakarékosságot követően új lakást venni vagy építeni, ha a szüleik lakásában élnek, de más családi segítséget nem kapnak, és teljes mértékben a havi fizetésükre vannak utalva. Ez pedig egészen másképpen hangzik, mint amit a támogatott hitelek rendszerének igazságtalanságáról szoktak mondani.

A másik jellemző vád a rendszerrel szemben az volt, hogy a támogatásokat sokan autóvásárlásra, utazásra stb. költötték.

Már 2004 nyarán, az Élet és Irodalomban leírtam, hogy mennyire méltánytalan egy, jellemzően 15-20 éves futamidejű támogatott lakáshitelekre épülő rendszert működésének első éve alapján megítélni. Ez olyannyira képtelenség, hogy egyszerűen érthetetlen, miért lehetséges, hogy a 2002- es évre vonatkozó APEH-adatokra való hivatkozást sokan még ma is érvként fogadják el. Hiszen, mint tudjuk, 2003 nyarán jelentős módosításokra került sor, ekkor szűnt meg a használt lakások vásárlásához, korszerűsítéséhez, bővítéséhez felvehető támogatott hitelek 30 milliós határa, ekkor korlátozták a családon belüli adásvételeket, megszüntették azt a lehetőséget, hogy valakinek egyszerre egynél több támogatott hitele legyen. Az szjavisszaigénylési lehetőség korlátozásával és a támogatások mértékének a csökkentésével megszűnt az a helyzet, hogy bizonyos (10 millió körüli) hitelösszegig a futamidő alatt nominálisan is kevesebbet kelljen visszafizetni a hitel összegénél. Az APEH 2002. évre vonatkozó adatait érvnek tekintők arról is elfeledkeznek, hogy a rendszer indulásakor azok mozdulhattak meg először, akiknek ehhez nem volt szükségük néhány éves előtakarékosságra. Azok, akik csak a pénzüknek kerestek helyet, egyszerűen az újságot olvasva eldöntötték, hogy másnap elugranak a bankba, vesznek egy lakást, kiadják albérletbe, és a bérleti díjból fizetik a törlesztőrészleteket. Majd pedig akkor, amikor azok, akiknek sok pénzük volt, már kivétel nélkül éltek a támogatások adta lehetőségekkel, lecsökkentették a támogatás mértékét. A módosabbak adataiból készült statisztikákkal, az azokra alapozott elemzésekkel, érvekkel vigasztalódhattak azok, akiknek kevesebb pénzük volt, és ezért 2003 végéig nem tudtak a bankok pultjainál megjelenni.

A másik jellemző vád a rendszerrel szemben az volt, hogy a támogatásokat sokan autóvásárlásra, utazásra stb. költötték. Ennek a vádnak a képviselői azzal igyekeznek bizonyítani az igazukat, hogy rámutatnak, a támogatások összegének felfutása a piacon nem eredményezett kiugró árnövekedést. Márpedig korábban a támogatások növelése ellen az volt az egyik fő érv, hogy a támogatás az árak növekedésén keresztül úgyis csak az eladók zsebébe vándorol. Nos, ahhoz, hogy erről véleményt mondjunk, meg kell nézni a lakásépítési adatokat. Az új lakások építésére vonatkozó adatokat mindenki ismeri. A kész lakások száma 2004-ben, és várhatóan 2005-ben is, 40 000 fölött lesz. A használt lakások bővítése a KSH reprezentatív felmérése szerint (KSH Lakásviszonyok 2003.) a támogatott hitelek rendszere sikeres működésének köszönhetően évi 10 000 új lakásnyi alapterületbővüléssel volt egyenértékű. Annak tehát, hogy a lakáscélú támogatásokból jellemzően más luxusfogyasztás lett volna, a volumenek alakulása ellentmondani látszik. A lakáspiacon előrelépni tudó családok száma robbanásszerűen növekedett. Mi fogta meg akkor az áremelkedést? A válasz egyszerű: a piac. A kereslet növekedését követte a kínálat növekedése. Volt, aki azzal érvelt, csak az új lakást támogassuk, hiszen ott a kereslet növekedését valóban követheti a kínálat növekedése, de a használt lakások piacán ez nem működik. E szerint az okoskodás szerint a négymilliós lakásállomány attól nem nő nyolcmilliósra (hanem négymilliós marad), hogy a kereslet a kétszeresére nő. Akik így érveltek, megfeledkeztek arról, hogy nem a teljes lakásállomány jelenik meg a használt lakások piacán, hanem annak csak a törtrésze. Például a támogatások rendszerének bevezetése előtt évente százezer család hirdette meg eladásra a lakását. Ha azonban a támogatási rendszer hatására nő annak az esélye, hogy valóban előre lehet lépni a lakáspiacon, ez a szám minden további nélkül megduplázódhat. Vagyis ahhoz, hogy a kereslet megduplázódásával egy időben a kínálat is megduplázódjon, nem a négymilliós lakásállományból kell nyolcmillióssá válni, hanem mindössze arra van szükség, hogy az eladásra szánt lakások száma százezerről kétszázezerre nőjön. A valóságban valami ilyesmi történt a piacon, ezért volt az árnövekedés igencsak mérsékelt annak ellenére, hogy százezrek jutottak támogatáshoz.

Szerencsére azonban a támogatott hitelek rendszere jól működött, több százezer család előrelépését segítette lakáshelyzetének javításában. A támogatott hitelek rendszerének kritikájával szemben, nagyon helyesen, annak továbbfejlesztése került napirendre 2005 februárjától. A kormány a fiatalok alacsony önrésszel, vagy önrész nélküli hitelfelvételének biztosításával gyakorlatilag beismerte, hogy a rendszer igazságtalanságával kapcsolatos addigi nyilatkozatoknak csak taktikai jelentősége volt. Sajnos, napjainkban a lakáspolitikában is mindenki elfogadja, hogy az érdemi vitákat politikai nyilatkozatok pótolják. (A 2003 nyara előtti, nyilvánvalóan fenntarthatatlan helyzet visszaállításának követelése egyik oldalról, a rendszer igazságtalanságának olyan bírálata a másik oldalról, amit néhány hónap múlva a saját intézkedések tesznek komolytalanná.) Ám sokkal előbbre jutnánk, ha inkább mindenki a rendszer tökéletesítésén fáradozna. A támogatott lakáshitelek rendszere tehát bebizonyította, hogy már ma is érdemi segítséget tud nyújtani azoknak, akik legalább a szellemi foglalkozásúak átlagkeresetével rendelkeznek, és azoknak, akiknek a jövedelme ennél ugyan kevesebb, de nem nulláról indulnak. Nagyon sokat segített a támogatás azoknak, akik ugyan kevesebbet kerestek, de volt egy kisebb lakásuk, és a támogatott hitel segítségével azt bővítették, vagy nagyobbat tudtak venni. Azoknak, akik meglévő lakásuk eladásából, családi segítség igénybevételével akarnak előrébb lépni, már ma is megoldás lehet a támogatott hitel. A következő évek reálbér-növekedése egyik oldalról, a támogatott hitelek olcsóbbá válása a másik oldalról, egyre szűkíti azoknak a családoknak a számát, akik még ezt a lehetőséget sem tudják kihasználni, mert nem rendelkeznek megfelelő jövedelemmel. Ha úgy tetszik, a rendszer évről évre igazságosabbá válik. Ezért nagyon fontos lenne a támogatott hitelek költségeinek csökkentése. Az infláció mérséklődése és a piaci verseny egyfelől ebbe az irányba hatnak. Ami az állam dolga lenne, az a konszenzus megteremtése abban a kérdésben, hogy a bankoknál mennyi nyereség maradjon a támogatásból, illetve a támogatások mértékének a növelése.

Valószínűleg érdemes lenne az szja-visszatérítés lehetőségét teljesen megszüntetni, és a felszabaduló összeget a hitelek támogatásának a növelésére fordítani. Úgyis a törlesztőrészletek nagysága a döntő, ehhez képest kevésbé ösztönzőnek érzem az évente egyszeri összeg folyósítását. Arról nem is beszélve, hogy az szja szabályrendszere túl bonyolult, amiben a lakáshitelek után visszaigényelhető adó kiszámítása igazi gyöngyszem. (Még a gyermekek száma is bele van kalkulálva.) Nem vitatható, hogy a bonyolultabb szabályozási rendszer több embernek ad kenyeret, de mindenki jobban járna, ha ezek az emberek máshol keresnék a kenyerüket. Illúzió az, hogy csak a bonyolult rendszer lehet igazságos. Ha a személyi jövedelemadó alapja az egy főre eső jövedelem lenne, jobban működne a családi pótlék rendszere, semmi szükség sem lenne arra, hogy az élet ezer területén külön-külön szabályozzuk, hogy hány gyerekkel, milyen jövedelemmel, mi mindent lehet igénybe venni. A lakástámogatások rendszerében megmaradhatna a méltányolható lakásigény és a támogatott hitelek 15 milliós határa. A többi, részben bevallottan ideiglenes korlátot (a támogatási rendszerben jelenleg van 5, 10 és 15 milliós hitelplafon, 30 éves, 35 éves korhatár, az új lakásnak és a használt lakásnak eltérő a támogatása stb.) minél előbb meg kellene szüntetni.

Az szja-visszatérítési rendszerhez való ragaszkodásnak egyrészt politikai okai vannak, annak eltörlése egyszerűen nem népszerű. Ez még akkor is így van, ha a felszabaduló összeg az utolsó forintig a lakástámogatási rendszeren belül marad. A másik ok a visszatérítési lehetőséghez való ragaszkodáshoz, sőt, a visszaigényelhető összeg növelésének követelése, taktikai. Egyszerűen arról van szó, hogy sokan úgy gondolják, sohasem szabad egy támogatási formának a megszüntetését vagy szűkítését elfogadni, érvelni csak azok szaporítása vagy bővítése mellett szabad, hiszen az állam amúgy is hajlamos arra, hogy a lakástámogatási rendszeren takarékoskodjék. Pedig az szja-visszatérítési lehetőség bizonytalanságot visz a rendszerbe, hiszen az az évente elfogadásra kerülő szja-törvény része. Abba pedig bele kell nyugodnunk, hogy az szja-törvény lényege (a világ sok más dolgához hasonlóan) a szüntelen változás. Aki pedig vissza akarna térni az eredeti, 240 ezer forintos összeghez, az kiszámolhatja, mit jelentene ez akkor, amikor ezt az összeget már másfél millió családnak kellene évente kifizetni. Hozzátehetnénk azt is, hogy a támogatott hitelek olcsóbbá tétele nagyon fontos követelmény, és kellően alacsony hitelköltség esetén a 240 ezer forintos szja-visszatérítéssel a hitel, a korábbi állapothoz hasonlóan, negatív kamatozásúvá válik. Ez pedig valóban elkerülhetetlenné teszi a támogatott hitelek tömeges, befektetési célú igénybevételét.

A támogatott hitelek rendszerét megfelelő eszköznek tartom arra, hogy a családok jövedelmét lakásviszonyaik javítása irányába terelje.

Reméljük, hogy a támogatott hitelek költségének csökkenése minél hamarabb véget vet annak a 2004-ben kialakult, furcsa helyzetnek, hogy a minden támogatás (és hitelplafon) nélkül nyújtott devizaalapú hitelek olcsóbbak, mint a használt lakások vásárlásához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez felvehető, az adófizetők pénzével támogatott hitelek. Több tízezer család nem kapott emiatt támogatást, pedig arra jogosult lett volna. Miért?

Remélhetőleg a támogatott lakáshitelek rendszere a mainál lényegesen olcsóbb költségekkel, és a jelenlegi korlátok zömétől megszabadítva, a lakáspolitikának hosszabb távon is stabil eleme marad. Ez segíteni tud mindazoknak, akik lakástulajdonhoz akarnak jutni, vagy azzal már rendelkeznek, és ha van megfelelő jövedelmük. Ha a következő években nem áll meg a reálbérek növekedése, akkor a családok többsége viszonylag rövid időn belül élni tud ezzel a lehetőséggel. A támogatott hitelek rendszerét megfelelő eszköznek tartom arra, hogy a családok jövedelmét lakásviszonyaik javítása irányába terelje. Ha körülnézünk a piacgazdaságban, azt látjuk, hogy az eladók igyekeznek vásárlóiknak a hitel, sok esetben a kedvező hitel lehetőségét is kínálni. Az autók többségét is csak így tudják eladni. Miért lenne baj, ha az állam is így próbálná a lakossági pénzeket a lakásviszonyok javítása irányába terelni? Hiszen ezzel nem luxusfogyasztást, hanem a magyar munkaerő értékének a növekedését, a boldog és kiegyensúlyozott élet megvalósulásának a lehetőségét, a lakásállomány fizikai és erkölcsi avulásának lefékezését segíti elő.

Segít-e a bérlakás?

Azok számára, akik nem tudnak, vagy nem akarnak lakástulajdont szerezni, máshol a lakásbérlés jelenti a megoldást. Amit ma az ő megsegítésükre tehet a lakáspolitika, az a lakbértámogatások rendszerének a fejlesztése. Felmerülhet a kérdés, nem kellene esetleg az államnak tömeges bérlakásépítésbe fogni? Talán ez az egyik legizgalmasabb kérdés ma a lakáspolitikában, hiszen a csábítás nagy. Egy látványos bérlakásprogram annak ellenére vonzó a politikusok számára, hogy a bérlakások építésének támogatásával csak nagyon alacsony hatásfokkal lehetne a lakáspolitikai célok elérését szolgálni. Látszólag persze más a helyzet. Fejlett európai országokban, velünk ellentétben, viszonylag magas a bérlakások aránya. Miért ne akarnánk utolérni őket ebben is? Miért kényszerítenénk lakástulajdon megszerzésére azt, aki erre nem akar költeni? Hogyan növelhetnénk másképpen hatékonyan a lakásmobilitást? Nem a bérlakások építése erre a legjobb megoldás?

Sajnos, ezekre a kérdésekre korántsem olyan nyilvánvaló a válasz, mint azt esetleg gondolnánk. Évi néhány ezer, vagy akár tízezer bérlakás felépítésével aligha lehet a lakásállományon belül a bérlakások arányát számottevően növelni. Ahhoz, hogy a bérlakások aránya 10 százalékkal nőjön, 400 000 bérlakást kellene építeni. Évi 4000 új bérlakással ehhez 100 év kellene. Egy bérlakás-építési program élettartama ezzel szemben a mai céltalan, koncepciótlan világban még egy választási ciklust sem tesz ki. Teljesen nyilvánvaló, hogy akár még 10-20 ezer bérlakás megépítése sem szolgálja a lakáspolitikai célok teljesülését. Különösen veszélyesek a „vállalkozók bekapcsolására” irányuló elképzelések. A tervek szerint minden más lakáscél rovására, maroknyi, bérlakást építeni vagy üzemeltetni hajlandó vállalkozó éveken keresztül igényeinek megfelelő havi támogatást kapna. Ezzel elérhető lenne, hogy valamivel kevesebb új lakás épüljön meg évente (mivel a támogatást alacsonyabb hatékonysággal használjuk fel), de azok egy bizonyos hányada bérlakásként.

Természetesen ezen vállalkozók bevonásával épülő bérlakások ott, és olyan színvonalon épülnének meg, és olyan jövedelmi helyzetű bérlőket fogadnának be, hogy a vállalkozó azokat azonnal el tudja adni, ha az állam évek múltán esetleg nem tudna fizetni. Azok után a bérlők után, akik az így megépülő lakásokba egyáltalán beengedhetők, a vállalkozó akár havi 50 ezer vagy még nagyobb lakbértámogatást kapna. Ennél kevesebb támogatással ezek a bérlők simán tudnának saját tulajdonú lakást vásárolni. Ám a piaci bérlakásépítés tervezett rendszerében a tulajdon a vállalkozóé marad, aki amint elapad az állami támogatás, a lakást rögtön el fogja adni, a bérlőnek pedig a támogatásból semmije sem marad. Ezért bérlakás-építési programot csak úgy szabad elindítani, ha az valódi koncepción alapul, és nem csak „jól hangzik”, és néhány vállalkozás érdekeit szolgálja.

A lakástámogatásokra előteremthető költségvetési források pazarlása azért lenne különösen szomorú, mert a jelenlegi rendszer ma még nagyon sok család számára nem tud megoldást nyújtani. Azoknak, akiknek alacsony a jövedelmük, és nem rendelkeznek saját lakással, nehéz lenne megmagyarázni, hogy ők havi hétezer forintot kapnak a központi költségvetésből, a vállalkozó esetleg lakásonként akár 70 ezret. Sajátos helyzetben vannak azok, akik vidéken élnek, és a korábbi években saját munkával, rokoni segítséggel és feketemunka igénybevételével viszonylag olcsón tudtak építkezni. A családiház-építkezők körében 1997-ben és 2004 végén készítettünk felmérést. Ezen időszak alatt az építkezőkön belül az alapfokú végzettségűek aránya 24 százalékról 5 százalékra csökkent. Hasonlóan változott az építkezők jövedelem szerinti összetétele is. Azok a családok, akik nem rendelkeznek megfelelő jövedelemmel, fokozatosan kiszorulnak erről a piacról is. Bár az állam, amikor az építési költségek 70 százalékáról számlát követel, bölcs mérsékletességről tesz tanúbizonyságot (az „átlagos építkező” az anyagköltségek 90 százalékáról, a munkadíjak egyharmadáról tud számlát felmutatni, ez az összes költségre vetítve éppen kiteszi a kívánt 70 százalékot), azért gyorsítja ezt a folyamatot. Más kérdés persze, hogy a gazdaság fehérítéséről nem lehet lemondani. A gazdaság fehérítése azonban nemcsak hasznot, hanem károkat is okoz. A családiház-építésben azzal, hogy sok család számára teszi nehezebbé vagy lehetetlenné, hogy új lakást építsen magának. Azoknak a forrásoknak egy részét, amit egyes mai tervek szerint a tömeges bérlakásépítésre akarnak elpazarolni, éppen ezeknek a károknak az enyhítésére lehetne fordítani.

© 2005 – 2020 Polgári Szemle Alapítvány